부동산 임대소득 절세 팁: 임대사업자 등록을 꼭 해야만 할까?

주택임대등록사업자가 분리과세로 임대소득세를 신고하면 필요경비도 미등록사업자와 비교해 10% 많게 적용받고, 공제도 400만 원을 받을 수 있습니다. 이런 기준으로 계산해보면 주택임대사업자는 수입금액 1,000만 원까지는 낼 세금이 없다는 결론이 나오죠.

참고로 미등록사업자는 수입금액 400만 원까지는 세금을 내지 않아도 되며 임대사업자로 등록하면 세금을 확실히 줄일 수 있습니다.

 

여기서, 주택임대사업자란 공동주택사업자가 아닌 민간임대주택을 1호 이상 취득하여 주택 임대사업 목적으로 민간임대주택에 대한 특별법 제 5조에 따라 등록한 사람을 의미합니다.

 

임대소득 절세

 

 

주택임대사업자 등록을 해볼까요?

민간임대주택법과 세법에 따라 등록을 해야하는데 아래와 같은 절차로 진행됩니다.

 

1. 주택임대사업자 등록

거주지 시, 군, 구청에서 등록합니다.

• 신청 시기: 등기이전, 잔금지급 전
• 필요 서류: 임대사업자등록신청서 (임대보증금 및 임대료 등을 정확히 기재해야 하며, 거짓으로 작성 시 과태료가 발생), 매매계약서 사본 등

 

2. 임대차계약 체결

표준임대차계약서 양식을 사용하며 필요서류는 표준임대차계약서 원본, 임차인 주민등록등본입니다.

 

3. 취득세 감면 신청

건물이 있는 시, 군, 구청 세무과에서 하며 취득일로부터 60일 이내 신청하고, 필요서류는 지방세액 감면신청서, 주택임대사업등록증입니다.

 

4. 임대요건 신고

거주지 시, 군, 구청 주택과에서 신고하며 임대개시 10일 전에 임대요건 신고서와 표준임대차계약서를 준비하시면 됩니다.

 

5. 사업자등록 신청

거주지 세무과에서 하며 임대대시 20일 이내 신청하고 주택임대사업등록증, 사업자등록신청서, 임대차계약서를 준비하시면 됩니다.

참고로 분양권 상태에 있거나 재건축, 재개발 중 입주권 상태에서도 임대등록은 가능한데요. 하지만 의무임대 기간의 기산이나 각족 세법을 적용할 때에는 실제 임대개시일로부터 시작하니 주의하셔야 합니다.

 

주택임대사업자, 종합소득세 절세 조건

주택임대소득은 2,000만 원 이하면 분리과세가 되고, 2,000만 원을 초과하면 종합소득세 신고를 해야 합니다.

그렇다면, 분리과세할 때 임대소득자가 유리하다는 것이 사실이라면 2,000만 원이 넘어가서 종합소득세 신고를 해도 임대사업자가 절세에 유리할까요?

 

소득세 감면 혜택이 있지만 아래와 같은 조건을 충족해야 한다고 하니 참고하시기 바랍니다.

1. 국민주택규모 이하의 주택이어야 합니다.
2. 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하여야 합니다.
3. 의무임대 기간을지켜야 합니다. [의무 임대기간 - 2020년 8월 17일 이전 등록: 단기임대주택은 4년 이상, 장기임대주택은 8년이상 / 2020년 8월 18일 이후 등록: 장기임대주택은 10년 이상]
4. 임대료(임대보증금) 증액 제한을 지켜야 합니다. (종전 임대차 계약 대비 임대료(임대보증금)을 5% 이상으로 증액 불가)
5. 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록해야 합니다.

 

위 조건을 모두 만족하면 아래 표와 같이 소득세를 감면 받을 수 있습니다.

임대호수	감면율
	임대호수단기 임대주택	장기임대주택
1호 임대	30%	75%
2호 임대 이상	20%	50%

 

주택임대사업자는 유형과 임대호수에 따라 종합소득세 감면을 적용받는데, 이 감면액이 사실 적지 않아 중요합니다.

 

주택임대사업자, 종합소득세 신고할 때 주의할 점

종합소득세는 추계방식과 장비 신고 방식으로 소득세 신고를 해야하는데요. 이때 주의하셔야 할 사항이 있습니다.

1. 내가 임대소득을 위해 지출한 경비에 대한 증빙을 남겨둬야 합니다.

분리과세로 신고하면 경비가 소득의 60%로 정해져 있는 것과 달리, 장비 신고 방식으로 신고하면 실제 들어간 경비만 필요경비로 인정합니다. 그래서 내가 지출한 경비에 대한 증빙을 모두 모아 두는 것이 정말 중요하죠.

복비를 지출한다거나 안니면 재산세, 종부세, 대출이자 비용 등, 이런 것 모두 경비처리를 받을 수 있습니다.

 

2. 감가상각비 측정을 함부로 하면 안됩니다.

주택임대사업자라면 감가상각비로 경비 처리를 받을 수 있는데요.

토지는 시간이 지나도 가치가 떨어지지 않지만, 건물 같은 경우는 점점 노후화가 진행되기 때문에 이 부분을 감가상각비라는 형태로 소득세에서 비용처리를 받을 수 있는 겁니다.

하지만, 주의할 점은 소득세 신고 시 감가상각을 하면 나중에 주택을 팔 때 양도소득세가 늘어난다는 것이 핵심입니다.

 

양도소득세는 내가 주택을 판 가격에서 내가 산 가격을 뺀 가격, 즉 양도차익에 대해서 세금을 내는 건데요. 그런데 감가상각을 하게 되면, 내가 산 가격에서 감가상각했던 금액을 차감합니다. 따라서 양도차익이 커지게 되죠.

특, 감가상각비를 많이 측정하면 당장의 소득세는 절세할 수 있지만 나중에 양도소득세가 늘어날 수 있다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다.

 

하지만 집을 팔지 않는 이상 양도소득세를 낼 필요가 없기 때문에 자녀 증여나 상속을 생각하고 있으시다면 오히려 감가상각을 적극적으로 하시는 것이 유리할 수 있습니다.